Offre d’achat acceptée mais pas encore de compromis : le vendeur peut-il se désister ?
Ce qui vous engage, vous et le vendeur, entre l’offre acceptée et le compromis : acompte interdit, rétractation, délai de 10 jours et signature directe chez le notaire.
Quand le vendeur signe votre offre d’achat avec la mention « bon pour accord », il s’engage à vous vendre au prix proposé et ne peut plus, en principe, vendre à quelqu’un d’autre. Vous, acheteur, n’avez encore rien versé : tout acompte à ce stade est interdit et rendrait l’offre nulle. Votre droit de rétractation de 10 jours ne commence qu’avec le compromis.
Entre l’offre acceptée et la signature du compromis chez le notaire, il se passe souvent deux à six semaines. C’est une période d’incertitude : un autre acheteur peut surenchérir, le vendeur peut hésiter, votre banque peut tarder. Voici ce que dit la loi sur ce moment délicat, et comment vous protéger.
Que contient une offre d’achat ?
L’offre d’achat n’est pas obligatoire, mais elle est courante. Elle doit être ferme et indiquer au minimum la désignation du bien, sa superficie, la date, le prix proposé et la durée de validité, en général une ou deux semaines. Vous pouvez y ajouter votre plan de financement, une condition d’obtention du prêt, la date d’entrée souhaitée ou le montant que vous verserez à la signature du compromis.
Le vendeur peut-il revenir sur son acceptation ?
En principe, non. Quand le vendeur accepte l’offre pendant sa durée de validité, avec sa signature et la mention « bon pour accord », il s’engage à vous vendre le bien et doit cesser les visites. Le Code civil considère d’ailleurs qu’une vente est parfaite dès que les parties sont d’accord sur la chose et le prix.
Il existe une nuance. Si l’offre ou son acceptation précisaient que la vente ne serait conclue qu’à la signature du compromis ou de l’acte, les juges peuvent considérer qu’aucun engagement définitif n’existait encore. D’où l’intérêt de relire les termes de l’offre avant de la signer.
Si le vendeur accepte finalement une offre plus élevée d’un autre acheteur après avoir signé la vôtre, vous pouvez agir en justice pour obtenir la vente forcée ou des dommages et intérêts. Faites vous conseiller rapidement par un notaire ou par l’ADIL 33.
L’acheteur peut-il se retirer après l’acceptation ?
Vous pouvez retirer votre offre tant que le vendeur ne l’a pas reçue. Une fois acceptée, elle vous engage en principe aussi. Dans les faits, votre vraie protection arrive avec le compromis : l’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie alors d’un délai de rétractation de 10 jours, qui commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’acte, ou de sa remise en main propre.
Faut-il verser de l’argent au moment de l’offre ?
Non, et c’est même interdit. Aucune somme ne doit être versée au vendeur au stade de l’offre d’achat. Un versement rendrait l’offre nulle. Le dépôt de garantie, souvent 5 à 10 % du prix, se verse plus tard, à la signature du compromis, en général entre les mains du notaire, et jamais pendant le délai de rétractation quand l’acte est signé sans notaire.
Que se passe-t-il entre l’offre et le compromis ?
- Le vendeur rassemble les diagnostics obligatoires et, en copropriété, les documents de l’immeuble.
- Le notaire, ou chacun des deux notaires, prépare le compromis et vérifie la situation du bien.
- Vous montez votre dossier de prêt, souvent sur la base de l’offre acceptée.
- Le compromis est signé, puis le délai de rétractation de 10 jours commence.
Pour limiter les risques, demandez au vendeur de fixer rapidement une date de signature, et conservez une copie de l’offre signée.
Quelles conditions suspensives prévoir ?
Le compromis peut prévoir des conditions dites suspensives : si l’une d’elles n’est pas remplie, la vente tombe et vous récupérez les sommes versées. La plus courante concerne le prêt immobilier. Quand vous financez l’achat par un crédit, l’acte doit l’indiquer, et la vente est alors conclue sous la condition que vous obteniez ce prêt dans le délai fixé, qui ne peut pas être inférieur à un mois. D’autres conditions peuvent être ajoutées : obtention d’un permis de construire, absence de servitude inattendue, vente préalable de votre logement actuel.
Préparez ces conditions dès l’offre d’achat : les mentionner montre au vendeur que votre projet est sérieux, et évite les discussions de dernière minute chez le notaire.
Quelles vérifications faire en Gironde avant le compromis ?
Profitez de la période qui précède le compromis pour vérifier les risques du secteur. L’état des risques annexé au compromis indique si le bien se trouve en zone inondable, exposée au retrait gonflement des argiles, à la submersion marine sur le bassin d’Arcachon ou aux feux de forêt en lisière de pinède. Consultez aussi les prix de l’immobilier par commune pour situer le prix convenu par rapport aux ventes récentes.
Peut-on signer directement l’acte de vente sans compromis ?
Oui, c’est possible, même si c’est rare. Dans ce cas, le notaire vous adresse le projet d’acte, et vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir signer. Cette formule convient aux achats payés sans crédit, avec des diagnostics déjà prêts, car elle supprime les conditions suspensives qui vous protègent dans un compromis.
Questions fréquentes
Une offre d’achat acceptée engage-t-elle le vendeur ?
Oui, en principe. Le vendeur qui accepte l’offre pendant sa validité s’engage à vendre au prix convenu et doit cesser les visites.
Peut-on verser un acompte avec son offre d’achat ?
Non. Tout versement au stade de l’offre est interdit et rend l’offre nulle.
Quand commence le délai de rétractation de l’acheteur ?
Le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie le compromis, ou de sa remise en main propre. Il dure 10 jours.
Combien de temps entre l’offre acceptée et le compromis ?
Aucun délai n’est imposé. Il faut en général quelques semaines, le temps de réunir les diagnostics et les documents.
Sources : service-public.fr, fiches « Qu’est-ce qu’une offre d’achat d’un bien immobilier ? », vérifiée le 23 mai 2025, et « Promesse de vente », vérifiée le 10 avril 2026 ; Code civil, article 1583.
Dix-sept ans clerc de notaire à Libourne, puis diagnostiqueuse immobilière dans le Médoc. Elle explique ce qu’on ne vous dit pas au moment de signer.
