Acheter en zone inondable en Gironde : état des risques, PPRI et assurance
Garonne, Dordogne, estuaire : comment savoir si un bien est inondable, ce que doit contenir l’état des risques, vos recours s’il manque, et ce que couvre l’assurance.
Avant d’acheter près de la Garonne, de la Dordogne ou de l’estuaire, consultez Géorisques et le plan de prévention du risque inondation de la commune. Le vendeur doit vous remettre un état des risques de moins de six mois dès la première visite, et l’annonce doit renvoyer vers Géorisques. S’il manque au moment du compromis, votre délai de rétractation ne démarre qu’à sa remise. Un état des risques absent ou faux ouvre droit à l’annulation de la vente ou à une baisse du prix.
La Gironde est un département d’eau : deux fleuves, un estuaire soumis aux marées, des marais et de nombreux ruisseaux. Les inondations de décembre 1999 sur les rives de l’estuaire restent dans les mémoires. Un bien en zone inondable n’est pas forcément à fuir, mais il faut l’acheter en connaissance de cause.
Comment savoir si une maison est en zone inondable ?
- Géorisques : saisissez l’adresse pour obtenir la liste des risques connus, dont les zones inondables et les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.
- Le plan de prévention du risque inondation : consultable en mairie, en préfecture ou dans les annexes du plan local d’urbanisme. Il classe les terrains en zones, par exemple rouge et bleue, avec des règles de construction pour chacune.
- La mairie et les voisins : demandez jusqu’où l’eau est montée lors des dernières crues.
- La maison elle même : traces d’eau sur les murs, prises électriques surélevées, batardeaux devant les portes, rez de chaussée carrelé jusqu’à mi hauteur.
Que doit contenir l’état des risques ?
L’état des risques est obligatoire dès que le bien se situe notamment dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, approuvé ou prescrit. Il comprend :
- la date d’élaboration et les numéros de parcelles ;
- les zones de risque dans lesquelles se trouve le bien, avec un extrait de carte et du règlement du plan de prévention ;
- les travaux éventuellement prescrits par ce règlement, et s’ils ont été faits ;
- la liste des arrêtés de catastrophe naturelle qui ont touché le bien et donné lieu à indemnisation.
Le vendeur le remplit lui même, par exemple avec le service en ligne d’aide au remplissage. Il doit dater de moins de six mois lors de la première visite et être actualisé si les informations changent avant la signature. Vous le signez, et il est annexé au compromis puis à l’acte.
Que faire si l’état des risques manque ou est faux ?
| Situation | Conséquence |
|---|---|
| Non remis au plus tard à la signature du compromis | Le délai de rétractation de dix jours ne court qu’à partir du lendemain de sa remise |
| Absent ou mensonger | L’acheteur peut demander au tribunal l’annulation de la vente ou une baisse du prix |
| Vente signée sans état des risques | La responsabilité du notaire peut aussi être engagée |
Un litige avec le notaire peut être porté devant le médiateur du notariat, après une réclamation écrite. Notre article sur l’offre d’achat acceptée détaille ce qui engage l’acheteur avant le compromis.
Une annonce de vente ou de location d’un bien soumis à l’état des risques doit contenir la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ». Son absence est un premier signal de vigilance.
Peut-on assurer une maison en zone inondable ?
Oui. Tout contrat d’assurance habitation qui couvre l’incendie inclut la garantie catastrophe naturelle. Après une inondation reconnue par arrêté, l’assureur indemnise les dégâts matériels, après une franchise légale de 380 € pour une habitation. Cette franchise peut être relevée dans une commune sans plan de prévention approuvé qui a connu plusieurs arrêtés pour le même risque. Pour une fuite ou une infiltration ordinaire, ce sont les règles du dégât des eaux en location qui s’appliquent.
Quels travaux prévoir dans une maison inondable ?
- mettre le tableau électrique et la chaudière hors d’atteinte de l’eau ;
- installer des batardeaux amovibles devant les ouvertures ;
- choisir des sols et enduits qui supportent l’eau, plutôt que parquet et plâtre en rez de chaussée ;
- prévoir une zone refuge à l’étage si le plan de prévention l’impose.
Le règlement du plan de prévention peut imposer certains de ces travaux, dans un délai et dans une limite de coût. Vérifiez dans l’état des risques s’ils ont été faits, et intégrez les autres à votre budget. Une maison ancienne en pierre qui a déjà connu l’eau demande aussi un contrôle de l’humidité dans une maison.
Enfin, interrogez votre banque et votre assureur avant de signer : certains demandent des précisions sur la zone du plan de prévention. Et comparez le prix avec des biens similaires hors zone inondable, car la décote éventuelle doit se retrouver dans votre offre plutôt que d’apparaître à la revente.
Questions fréquentes
Comment savoir si une maison est en zone inondable ?
Consultez Géorisques avec l’adresse, puis le plan de prévention du risque inondation en mairie ou dans le plan local d’urbanisme.
Quand l’état des risques doit-il être remis ?
Dès la première visite, puis annexé au compromis et à l’acte. Il doit dater de moins de six mois.
Que faire si le vendeur a caché le risque d’inondation ?
Demander au tribunal l’annulation de la vente ou une baisse du prix, et éventuellement mettre en cause le notaire.
Quelle franchise après une inondation ?
380 € pour une habitation, dans le cadre du régime des catastrophes naturelles, parfois davantage selon la commune.
Sources : service-public.fr, fiche « Diagnostic immobilier : état des risques », vérifiée le 1er janvier 2025 ; Code de l’environnement, articles L125-5 et R125-23 et suivants ; Code des assurances, articles L125-1 et suivants ; Géorisques.
Dix-sept ans clerc de notaire à Libourne, puis diagnostiqueuse immobilière dans le Médoc. Elle explique ce qu’on ne vous dit pas au moment de signer.
