Vendre une maison dans une succession : étapes, accord des héritiers et délais

Après un décès, la maison familiale devient souvent un sujet délicat. Certains héritiers veulent vendre vite, d’autres garder le bien, d’autres encore ne répondent plus. Le droit prévoit des règles précises pour chaque cas. Voici les étapes, de l’ouverture de la succession jusqu’à la signature chez le notaire.

Qui est propriétaire de la maison après le décès ?

Dès le décès, les biens du défunt appartiennent à l’ensemble des héritiers : c’est l’indivision. Chacun détient une quote part, par exemple un tiers chacun pour trois enfants, mais personne n’est propriétaire d’une pièce ou d’un morceau du jardin. L’indivision dure jusqu’au partage, qui attribue à chacun des biens précis ou le prix de leur vente.

Si le défunt était marié, le conjoint survivant a des droits particuliers sur le logement où il vivait : il peut y habiter gratuitement pendant un an, et demander, dans l’année du décès, un droit d’habitation à vie, sauf si un testament l’en a privé. Tant que ce droit s’exerce, la maison se vend difficilement sans son accord.

Quelles sont les étapes pour vendre ?

1. Contacter un notaire, obligatoire dès qu’un bien immobilier fait partie de la succession.
2. Établir la dévolution : le notaire identifie les héritiers et leurs parts, dans un acte de notoriété.
3. Faire l’attestation de propriété : cet acte, publié au service de la publicité foncière, transfère officiellement la maison aux héritiers. Sans elle, aucune vente ne peut être signée.
4. Déposer la déclaration de succession dans les six mois du décès, douze mois s’il a eu lieu à l’étranger.
5. Décider de la vente entre héritiers, puis signer le compromis et l’acte de vente comme pour n’importe quelle maison.

Rien n’oblige à attendre la fin du règlement de la succession pour mettre le bien en vente. Il est même fréquent de vendre pour payer les droits de succession. La signature définitive, elle, attend l’attestation de propriété.

Faut-il l’accord de tous les héritiers ?

Oui, en principe. Vendre un bien indivis est un acte de disposition : la décision se prend à l’unanimité. Le Code civil prévoit toutefois plusieurs portes de sortie quand un héritier refuse ou ne répond pas :

Situation	Solution prévue par la loi
Tous les héritiers sont d’accord	Vente amiable, prix et acquéreur choisis ensemble
Un héritier bloque	Les héritiers détenant au moins 2/3 des droits demandent au tribunal d’autoriser la vente
Un héritier ne peut pas exprimer sa volonté	Autorisation du juge, ou représentation par un mandataire
Urgence et intérêt commun	Le tribunal peut autoriser un indivisaire à vendre seul
Un héritier veut sortir	Il cède sa part, les autres ont un mois pour la racheter en priorité

La procédure des deux tiers passe par le notaire, qui notifie l’intention de vendre aux autres héritiers. Ceux ci ont trois mois pour s’y opposer. En cas d’opposition ou de silence, le tribunal judiciaire du lieu de la maison décide. La vente se fait alors aux enchères. Cette voie ne s’applique pas si la propriété est démembrée, par exemple quand le conjoint a l’usufruit.

Combien de temps faut-il pour vendre ?

Quand tout le monde est d’accord, comptez quelques semaines pour l’attestation de propriété, puis le délai habituel d’une vente : environ trois mois entre le compromis et l’acte définitif. Un désaccord porté devant le tribunal peut ajouter de longs mois. D’où l’intérêt de discuter tôt, parfois avec l’aide d’un médiateur.

Que se passe-t-il pour le fisc ?

La déclaration de succession évalue la maison à sa valeur au jour du décès. Cette valeur sert de base aux droits de succession, puis de prix d’acquisition pour calculer une éventuelle plus value à la revente. Une vente rapide à un prix bien supérieur à la valeur déclarée peut créer une plus value imposable, et une vente à un prix bien inférieur peut attirer l’attention du fisc sur la sous évaluation inverse. Une estimation sérieuse dès le départ évite ces deux pièges.

Une déclaration déposée hors délai entraîne des intérêts de retard de 0,20 % par mois, et une majoration de 10 % à partir du treizième mois. Une succession dont l’actif brut est inférieur à 3 000 € est dispensée de déclaration.

Que vérifier avant de mettre la maison en vente ?

• les diagnostics obligatoires, dont l’état parasitaire, indispensable face aux termites en Gironde ;
• les travaux faits par le défunt, et leurs autorisations : voir notre article sur les travaux non déclarés par l’ancien propriétaire ;
• le prix du marché, à comparer avec les prix de la commune avant de fixer le mandat ;
• l’entretien pendant la vente : assurance, chauffage minimal, taxe foncière, à partager entre héritiers.

Un bien qui reste vide des mois se dégrade vite en Gironde, surtout près de l’estuaire ou en forêt, où l’humidité s’installe. Et si l’un des héritiers occupe seul la maison, il doit en principe une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord contraire.

Questions fréquentes

Peut-on vendre une maison avant la fin de la succession ?

Oui, dès que l’attestation de propriété est établie. La vente sert souvent à payer les droits.

Un héritier peut-il bloquer la vente ?

Il peut refuser, mais les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente.

Quel délai pour la déclaration de succession ?

Six mois à compter du décès, douze mois s’il a eu lieu à l’étranger.

Le conjoint survivant peut-il rester dans la maison ?

Oui, un an gratuitement, puis à vie s’il le demande dans l’année du décès, sauf testament contraire.

Sources : service-public.fr, fiches « Indivision entre héritiers », vérifiée le 16 avril 2026, « Déclaration de succession », vérifiée le 29 janvier 2025, et « Droits du conjoint survivant », vérifiée le 27 janvier 2026 ; Code civil, articles 815 à 815-18.