Calcul d’un emprunt immobilier : mensualité, taux d’endettement et capacité
La formule de la mensualité, la règle des 35 % et des 25 ans, le coût total du crédit et votre capacité d’emprunt, avec des exemples chiffrés pas à pas.
La mensualité d’un prêt se calcule avec la formule M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où C est le capital, t le taux mensuel et n le nombre de mois. Pour 250 000 € sur 25 ans à 3,5 %, elle vaut 1 251,56 € hors assurance. Les banques appliquent ensuite la règle du Haut Conseil de stabilité financière : 35 % de taux d’endettement maximum, assurance comprise, et 25 ans de durée maximale.
Avant de visiter, avant même de faire une offre d’achat, il faut savoir combien vous pouvez emprunter. Les simulateurs donnent un chiffre, mais comprendre le calcul permet de comparer les offres, de choisir la bonne durée et de discuter avec votre banque. Les exemples ci dessous utilisent un taux de 3,5 % choisi pour l’illustration : votre taux réel dépendra de votre profil et du moment.
Comment calculer la mensualité d’un prêt ?
Mensualité = capital × taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel)^(− nombre de mois))
Le taux mensuel est le taux annuel divisé par 12. Pour 3,5 % par an, il vaut 0,2917 %. Sur 25 ans, le nombre de mois est de 300. On obtient ainsi la mensualité hors assurance, constante pendant toute la durée du prêt pour un taux fixe.
| Capital emprunté à 3,5 % | Durée | Mensualité hors assurance | Coût des intérêts |
|---|---|---|---|
| 250 000 € | 15 ans | 1 787,21 € | 71 697 € |
| 250 000 € | 20 ans | 1 449,90 € | 97 976 € |
| 250 000 € | 25 ans | 1 251,56 € | 125 468 € |
Allonger la durée réduit la mensualité, mais augmente fortement le coût total : passer de 20 à 25 ans fait économiser près de 200 € par mois et coûte près de 27 500 € d’intérêts en plus.
Qu’est-ce que la règle des 35 % ?
Depuis 2022, les banques doivent respecter une norme fixée par le Haut Conseil de stabilité financière :
- le taux d’effort, c’est à dire la part des revenus consacrée aux remboursements de crédits, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % ;
- la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé quand l’entrée dans le logement est décalée, par exemple pour un achat dans le neuf ;
- les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % au plus de leurs nouveaux crédits chaque trimestre, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
Quel revenu faut-il pour emprunter 250 000 € ?
Reprenons l’exemple sur 25 ans. Avec une assurance emprunteur de 0,30 % par an du capital initial, soit 62,50 € par mois, la mensualité totale atteint 1 314,06 €. Pour qu’elle ne dépasse pas 35 % des revenus, il faut gagner au moins 3 754 € nets par mois, en l’absence d’autre crédit en cours.
Le taux d’effort se calcule sur l’ensemble de vos crédits : un prêt auto en cours réduit d’autant la mensualité disponible pour l’immobilier. Soldez ou intégrez vos petits crédits avant de déposer votre dossier.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
On inverse la formule. Avec 4 000 € de revenus nets mensuels, la mensualité maximale est de 1 400 €, assurance comprise. Si l’on consacre toute cette somme au capital et aux intérêts, sur 25 ans à 3,5 %, on peut emprunter environ 279 650 €. Il faut en réalité retirer le coût de l’assurance, ce qui ramène la capacité un peu en dessous.
À cette capacité s’ajoutent votre apport personnel et, si vous y avez droit, un prêt à taux zéro. Son montant dépend de la zone de la commune : notre article sur le zonage A, B, C en Gironde donne la liste à jour.
Faut-il un apport personnel ?
Aucune loi n’impose d’apport. En pratique, la plupart des banques demandent au minimum de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, souvent autour de 10 % du prix, et un apport plus important améliore le taux obtenu. Un prêt sans apport reste possible pour certains profils, notamment les jeunes emprunteurs aux revenus stables, mais il est plus difficile à obtenir.
Que regarder en plus du taux ?
- Le TAEG, taux annuel effectif global, qui intègre frais de dossier, garantie et assurance : c’est lui qu’il faut comparer.
- L’assurance emprunteur, que vous pouvez faire jouer à la concurrence et changer à tout moment.
- La garantie, caution d’un organisme ou hypothèque, et son coût.
- Les pénalités de remboursement anticipé et la possibilité de moduler les échéances.
N’oubliez pas les frais d’acquisition, souvent financés par l’apport. Notre article sur la consultation chez le notaire explique ce que facture un notaire en dehors des actes.
Questions fréquentes
Quelle est la formule de calcul d’une mensualité ?
Mensualité = capital × taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel) puissance moins le nombre de mois). Le taux mensuel est le taux annuel divisé par 12.
Quel est le taux d’endettement maximum en 2026 ?
35 % des revenus, assurance comprise, selon la norme du Haut Conseil de stabilité financière, avec des dérogations limitées à 20 % des crédits.
Quelle est la durée maximale d’un crédit immobilier ?
25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé quand l’entrée dans le logement est décalée.
Combien faut-il gagner pour emprunter 250 000 € sur 25 ans ?
Environ 3 750 € nets par mois pour un taux de 3,5 % et une assurance de 0,30 %, en l’absence d’autre crédit.
Sources : Haut Conseil de stabilité financière, « Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers », economie.gouv.fr ; calculs de la rédaction.
Dix-sept ans clerc de notaire à Libourne, puis diagnostiqueuse immobilière dans le Médoc. Elle explique ce qu’on ne vous dit pas au moment de signer.
