Locataire qui ne paie plus son loyer : ce que la loi permet au propriétaire

Un loyer qui ne rentre pas, c’est souvent un budget qui vacille pour un petit propriétaire bailleur. La tentation de « faire pression » existe, et les forums regorgent de conseils pour gêner le locataire. C’est la pire des stratégies : seule la procédure légale permet de récupérer l’argent ou le logement. Voici les étapes, dans l’ordre.

Que faire dès le premier loyer impayé ?

1. Relancez par lettre simple, puis par lettre recommandée de mise en demeure si rien ne change.
2. Proposez un échéancier : un étalement écrit et signé règle beaucoup de situations passagères. Un conciliateur de justice, gratuit, peut vous aider à le trouver.
3. Actionnez la garantie dès le premier impayé : caution personnelle du locataire, garantie Visale (déclaration dans les 30 jours) ou votre assurance loyers impayés.

Quand faut-il prévenir la CAF ?

Si le locataire perçoit une aide au logement, vous devez signaler l’impayé à la CAF, ou à la MSA, dès que la dette atteint deux mois :

Situation	Seuil de signalement	Exemple : loyer 430 €, aide 200 €
L’aide vous est versée directement	2 fois le loyer hors charges moins l’aide	(430 − 200) × 2 = 460 €
L’aide est versée au locataire	2 fois le loyer hors charges	430 × 2 = 860 €

Ne pas signaler l’impayé expose à une amende pouvant atteindre 8 010 €. Une fois prévenue, la CAF engage sa propre procédure, et l’aide peut être maintenue si le locataire reprend ses paiements selon un plan d’apurement. Notre article sur l’APL explique comment l’aide est calculée.

Combien de loyers impayés avant d’engager une expulsion ?

Aucun seuil n’est fixé par la loi. Dès le premier impayé, si le bail contient une clause résolutoire, ce qui est obligatoire pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, vous pouvez faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors de six semaines pour régler sa dette ou obtenir des délais.

1. Commandement de payer : six semaines pour payer, avec mention obligatoire du fonds de solidarité pour le logement.
2. Assignation devant le juge des contentieux de la protection : l’audience a lieu au moins six semaines plus tard, le temps d’un diagnostic social et financier du locataire.
3. Jugement : le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais et suspendre la clause résolutoire si le locataire a repris le paiement du loyer courant, ou prononcer la résiliation du bail et l’expulsion.
4. Commandement de quitter les lieux : en général deux mois pour partir, sauf décision contraire du juge.
5. Expulsion par un commissaire de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire, hors trêve hivernale.

Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?

Non. Du 1er novembre au 31 mars inclus, aucune expulsion ne peut avoir lieu, sauf si un relogement adapté est proposé au locataire. La procédure, elle, peut continuer : vous pouvez saisir le juge et obtenir une décision pendant l’hiver, qui sera exécutée à partir d’avril.

Peut-on expulser un locataire malade, handicapé ou en HLM ?

La maladie ou le handicap n’interdisent pas en eux mêmes l’expulsion, mais le juge en tient compte pour accorder des délais, qui peuvent aller d’un mois à un an après le commandement de quitter les lieux. En logement social, le bailleur peut conclure un protocole de cohésion sociale qui suspend la procédure si le locataire reprend ses paiements.

Comment limiter le risque d’impayé dès la mise en location ?

• Un dossier complet : demandez uniquement les pièces autorisées par la liste officielle, mais demandez les toutes, revenus et quittances compris.
• La garantie Visale d’Action Logement, gratuite, couvre les impayés pour de nombreux locataires, notamment les jeunes et les salariés en mobilité.
• Une assurance loyers impayés, qui ne peut en principe pas se cumuler avec une caution personnelle, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.
• Un contact régulier : un locataire qui prévient d’une difficulté est plus facile à accompagner qu’un locataire qui se tait.

Ce qu’un propriétaire n’a jamais le droit de faire

• changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou entrer dans le logement sans l’accord du locataire ;
• sortir les meubles ou vider le logement ;
• harceler le locataire, ses proches ou son employeur.

Une expulsion faite par soi même est punie de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. Elle ruine aussi la procédure : le juge pourrait vous condamner à indemniser le locataire.

Questions fréquentes

Combien de loyers impayés avant une expulsion ?

Aucun nombre minimum n’est fixé. Un commandement de payer peut être délivré dès le premier impayé si le bail contient une clause résolutoire.

Quand faut-il prévenir la CAF d’un impayé ?

Dès que la dette atteint deux mois de loyer, calculés hors charges et déduction faite de l’aide si elle vous est versée directement.

Peut-on expulser en hiver ?

Non, du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement adapté. La procédure devant le juge peut toutefois se poursuivre.

Que risque un propriétaire qui change les serrures ?

Jusqu’à trois ans de prison et 30 000 € d’amende, en plus d’éventuels dommages et intérêts.

Sources : service-public.fr, fiches « Impayés de loyer et expulsion », vérifiée le 6 août 2026, et « Quand s’applique la trêve hivernale ? », vérifiée le 1er décembre 2025 ; Code pénal, article 226-4-2.