Décès du locataire : qui peut garder le logement et que devient le bail ?
Conjoint, partenaire de Pacs, enfants, concubin : qui peut reprendre le bail après un décès, les règles propres aux HLM, et ce que doivent faire les héritiers si personne ne reste.
Au décès du locataire, le bail continue au profit du conjoint ou du partenaire de Pacs, qui a un droit prioritaire. Les enfants, parents, concubins notoires et personnes à charge peuvent aussi reprendre le bail s’ils vivaient dans le logement depuis au moins un an. Si personne ne le demande, le bail prend fin avec le décès. En logement social, les proches autres que le conjoint doivent en plus respecter les plafonds de ressources et occuper un logement adapté à leur foyer.
Un deuil s’accompagne souvent d’une angoisse très concrète : celle de devoir quitter son logement. La loi du 6 juillet 1989 protège les proches qui vivaient avec le locataire, mais sous conditions. Voici qui peut garder le logement, et comment.
Qui peut reprendre le bail après le décès du locataire ?
| Personne | Condition | Démarche |
|---|---|---|
| Conjoint marié | Aucune, même si le bail était au seul nom du défunt | Informer le bailleur |
| Partenaire de Pacs | Aucune condition de durée | Informer le bailleur |
| Concubin notoire | Vie commune depuis au moins un an | Demander le transfert au bailleur |
| Enfants, petits enfants | Vivre dans le logement depuis au moins un an | Demander le transfert au bailleur |
| Parents, grands parents | Vivre dans le logement depuis au moins un an | Demander le transfert au bailleur |
| Personnes à charge | Vivre dans le logement depuis au moins un an | Demander le transfert au bailleur |
Le conjoint dispose d’un droit exclusif : pour qu’un autre proche obtienne le bail, il faut d’abord qu’il y renonce. Si plusieurs personnes remplissant les conditions le demandent et ne s’entendent pas, c’est le juge qui choisit, en fonction des intérêts en présence.
Le concubinage se prouve par tout moyen : attestations de proches, factures au nom des deux, certificat de vie commune. S’il a duré moins d’un an, le concubin doit obtenir l’accord du bailleur et signer un nouveau bail.
Et si les époux étaient tous les deux titulaires du bail ?
Quand le bail a été signé par les deux, ou quand les époux ont demandé ensemble à en être cotitulaires, le survivant reste tout simplement locataire. Le loyer ne change pas et aucun nouveau bail n’est nécessaire. Les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur ce bail.
Quelles règles dans un logement HLM ?
En logement social, le conjoint et le partenaire de Pacs bénéficient du transfert dans les mêmes conditions. Pour les autres proches, le Code prévoit des conditions supplémentaires :
- avoir vécu dans le logement depuis au moins un an ;
- respecter les plafonds de ressources du logement social ;
- occuper un logement adapté à la taille du foyer, faute de quoi le bailleur peut proposer un logement plus petit.
Ces deux dernières conditions ne s’appliquent pas aux ascendants, ni aux personnes handicapées, âgées de plus de 65 ans ou à leur charge, pour la question de la taille du logement. Si le nouveau locataire dépasse les plafonds, un surloyer HLM peut aussi s’appliquer plus tard.
Peut-on ajouter un occupant ou un cotitulaire au bail ?
Héberger un proche ne demande pas d’autorisation dans le parc privé : le logement reste votre domicile. En revanche, faire entrer quelqu’un comme cotitulaire du bail suppose un avenant signé avec le bailleur, qui n’est pas obligé d’accepter. Pour un couple marié ou pacsé, la cotitularité existe de plein droit ou sur demande conjointe, selon les cas.
En HLM, prévenez le bailleur de toute arrivée durable dans le foyer : elle modifie les ressources prises en compte et peut ouvrir, plus tard, un droit au transfert du bail. Déclarer l’occupant évite aussi qu’on vous reproche une sous location.
L’arrivée d’un occupant ou le départ d’un cotitulaire change les droits aux aides au logement. Prévenez la CAF de la Gironde dès le changement pour éviter un rappel. Pour le cas inverse, celui d’un couple qui se sépare, voir notre article pour se retirer d’un bail après une séparation.
Que se passe-t-il si personne ne reprend le bail ?
Le bail est alors résilié de plein droit par le décès. Les héritiers doivent vider le logement et rendre les clés. En pratique, le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés, d’où l’intérêt de s’organiser vite. Aucun préavis n’est à respecter, contrairement à un départ ordinaire : notre article sur le préavis traite de ce dernier cas.
- prévenez le bailleur du décès par écrit, avec l’acte de décès ;
- organisez l’état des lieux de sortie et la remise des clés ;
- demandez la restitution du dépôt de garantie, qui revient à la succession : voir comment récupérer le dépôt de garantie ;
- résiliez l’assurance habitation et les contrats d’énergie.
Les loyers impayés du défunt sont une dette de la succession : les héritiers qui acceptent la succession les doivent, pas ceux qui la refusent.
Questions fréquentes
Le conjoint peut-il rester si le bail était au seul nom du défunt ?
Oui. Il a un droit exclusif au transfert du bail, sans condition de durée.
Un enfant peut-il reprendre le bail de son parent décédé ?
Oui, s’il vivait dans le logement depuis au moins un an à la date du décès. En HLM, il doit aussi respecter les plafonds de ressources.
Faut-il donner un préavis au décès du locataire ?
Non. Si personne ne reprend le bail, il prend fin avec le décès. Les héritiers doivent libérer le logement rapidement.
Le concubin peut-il garder le logement ?
Oui, s’il vivait avec le locataire depuis au moins un an de façon notoire. Sinon, il faut l’accord du bailleur.
Sources : service-public.fr, fiche « Droits du conjoint survivant et du concubin sur le logement », vérifiée le 27 janvier 2026 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 14 et 40 ; Code civil, articles 763 à 766 et 1751.
Dix-sept ans clerc de notaire à Libourne, puis diagnostiqueuse immobilière dans le Médoc. Elle explique ce qu’on ne vous dit pas au moment de signer.
