Locataire ou propriétaire : qui paie quoi pour l’entretien et les réparations ?
Peinture, chaudière, clim, VMC, chasse d’eau, jardin, fosse septique : la répartition prévue par la loi, pièce par pièce, et que faire en cas de désaccord.
Le locataire paie l’entretien courant et les petites réparations, appelées réparations locatives. Le propriétaire paie les grosses réparations, le remplacement des équipements usés par le temps et tout ce qui relève de la vétusté ou d’un défaut du logement. Une dégradation causée par le locataire ou ses proches reste à sa charge.
C’est la question qui revient le plus souvent entre locataires et propriétaires, à Bordeaux comme ailleurs : le robinet qui fuit, la chaudière à réviser, la peinture fatiguée après cinq ans. La réponse ne dépend pas de l’humeur de chacun. Elle est fixée par la loi du 6 juillet 1989 et par un décret de 1987 qui dresse la liste des réparations locatives. Voici comment l’appliquer, équipement par équipement.
Quelle est la règle générale ?
Pendant toute la durée du bail, le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et faire les petites réparations. Il peut les faire lui même ou payer un professionnel. Le propriétaire, lui, doit fournir un logement décent et en bon état, puis prendre en charge les réparations qui ne relèvent pas de cet entretien : gros travaux, équipements hors d’usage à cause de leur âge, défauts de construction, conséquences d’un cas de force majeure.
Il existe une nuance importante. Le locataire répond aussi des dégradations causées par les personnes qui vivent avec lui, par ses invités, par un sous locataire ou par un artisan qu’il a fait venir. Pour y échapper, il doit démontrer que la dégradation vient d’une grosse réparation qui incombait au propriétaire.
Qui paie quoi, équipement par équipement ?
| Élément | À la charge du locataire | À la charge du propriétaire |
|---|---|---|
| Murs et plafonds | Propreté, petits raccords de peinture, trous de chevilles à reboucher | Réfection complète usée par le temps |
| Sols | Entretien, cirage, quelques lames de parquet, raccords de moquette | Remplacement d’un revêtement usé normalement |
| Chaudière | Entretien annuel, sauf clause contraire du bail | Remplacement de l’appareil ou des grosses pièces |
| Chauffage, eau chaude, robinets | Joints, clapets, rinçage, petites pièces | Canalisations vétustes qui fuient |
| Chasse d’eau | Joints, flotteurs, joints cloches | Remplacement complet d’un mécanisme hors d’âge |
| VMC et conduits | Nettoyage des bouches, ramonage des conduits | Réparation ou remplacement du moteur |
| Électricité | Ampoules, fusibles, interrupteurs, prises | Mise aux normes de l’installation |
| Portes, fenêtres, serrures | Graissage, petites pièces, clés perdues, vitre cassée | Menuiseries usées par l’âge |
| Volets | Réparation si le locataire les a abîmés | Réparation dans les autres cas |
| Jardin privatif | Tonte, désherbage, taille, élagage, arrosage | Branches qui dépassent chez le voisin |
| Gouttières | Dégorgement des gouttières et descentes | Remplacement |
| Fosse septique | Vidange | Curage |
| Détecteur de fumée | Entretien et remplacement | Achat et pose du premier détecteur |
Qui paie la peinture après 5 ans de location ?
Aucun texte ne fixe une durée au delà de laquelle la peinture serait automatiquement à la charge du propriétaire. Ce qui compte, c’est la différence entre la vétusté et la dégradation. Une peinture dont la couleur a passé après plusieurs années d’usage normal relève de la vétusté, donc du propriétaire. Des murs tachés, rayés ou percés de nombreux trous relèvent de la dégradation, donc du locataire.
Pour éviter les disputes au départ, locataire et propriétaire peuvent convenir d’une grille de vétusté, choisie parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif. Elle fixe une durée de vie théorique pour chaque matériau et réduit chaque année la part que le locataire peut avoir à payer. Après cinq ans dans les lieux, cette part devient souvent faible pour une peinture.
Qui doit entretenir la chaudière, la clim et la VMC ?
L’entretien annuel de la chaudière revient au locataire, sauf si le bail en dispose autrement. Il doit conserver l’attestation remise par le professionnel, car le propriétaire ou l’assureur peuvent la demander. Le remplacement d’une chaudière en panne à cause de son âge reste à la charge du propriétaire.
Pour une climatisation ou une pompe à chaleur installée dans le logement, le locataire assure l’entretien courant et les petites réparations, comme pour les autres équipements prévus au bail. Les bouches d’aération et d’extraction de la VMC doivent être nettoyées par le locataire, qui doit aussi faire ramoner les conduits de fumée et de ventilation.
Dans les échoppes et les maisons en pierre du Bordelais, l’humidité des murs vient souvent du bâti lui même, par exemple de remontées capillaires. Ce type de désordre relève du propriétaire. Le locataire, lui, doit aérer normalement et garder les bouches de ventilation propres.
Qui paie une fuite d’eau ou une chasse d’eau qui coule ?
Le locataire remplace les joints, les flotteurs et les joints cloches de la chasse d’eau, ainsi que les joints et colliers des canalisations. Si la fuite vient de canalisations vétustes, il doit prévenir le propriétaire, à qui il revient de réparer. En cas de dégât des eaux, l’assurance habitation du locataire, obligatoire, intervient pour les dommages.
Et le jardin ou la fosse septique ?
Le locataire qui dispose d’un jardin privatif en assure l’entretien courant : tonte, désherbage des allées, taille et élagage des arbres et arbustes, nettoyage d’un bassin ou d’une piscine. Le propriétaire doit veiller à ce que les branches ne dépassent pas chez le voisin. Pour une maison en assainissement individuel, fréquente en Gironde hors des centres urbains, la vidange de la fosse septique revient au locataire, et son curage au propriétaire.
Que faire en cas de désaccord ?
Écrivez d’abord au propriétaire ou à l’agence, par lettre recommandée avec avis de réception, en décrivant le problème et en joignant des photos. Si le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation de la Gironde peut être saisie gratuitement pour les litiges de réparations et d’état des lieux. Un conciliateur de justice peut aussi intervenir. L’ADIL 33 renseigne gratuitement locataires et propriétaires sur leurs droits.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il payer l’entretien annuel de la chaudière ?
Oui, sauf si le bail prévoit que le propriétaire s’en charge. Le locataire doit garder l’attestation d’entretien.
Qui paie le remplacement d’un chauffe-eau en panne ?
Le propriétaire, lorsque la panne vient de l’usure ou de l’âge de l’appareil. Le locataire paie seulement les petites pièces et l’entretien.
Le locataire doit-il repeindre avant de partir ?
Seulement si les murs sont dégradés au delà de l’usure normale. Une peinture simplement défraîchie par les années relève de la vétusté.
Qui paie le changement des piles du détecteur de fumée ?
Le locataire, qui entretient et remplace le détecteur. Le propriétaire achète et installe le premier appareil.
Sources : service-public.fr, fiches « Entretien et réparations » et « Qui est responsable des dégradations dans un logement en cours de location ? », vérifiées le 21 mai 2025 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987.
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