Surloyer HLM : à partir de quels revenus, combien, et comment le contester ?

Chaque automne, les locataires HLM de Bordeaux, de Mérignac ou de Libourne reçoivent de leur bailleur un questionnaire sur leurs ressources. Pour la plupart, il ne change rien. Pour d’autres, il déclenche une ligne supplémentaire sur l’avis d’échéance, parfois de plusieurs dizaines d’euros par mois. Ce supplément n’a rien d’arbitraire : il obéit à un barème national, à une formule de calcul précise et à des exceptions que beaucoup de locataires ignorent.

Qui doit payer un surloyer HLM ?

Le surloyer s’applique lorsque le total des revenus annuels des personnes qui vivent dans le logement dépasse d’au moins 20 % le plafond de ressources retenu pour l’attribution. Pour un logement PLAI ou PLUS, c’est le plafond PLUS qui sert de référence. Pour un logement PLS, c’est le plafond PLS. Votre bailleur peut vous dire à quelle catégorie appartient votre logement.

Voici, pour la province et donc pour la Gironde, le niveau de revenus annuels à partir duquel le surloyer devient exigible en 2026 :

Personnes logées	Logement PLAI ou PLUS	Logement PLS
1 personne seule	28 084 €	36 509 €
2 personnes	37 505 €	48 756 €
3 personnes, ou 1 personne et 1 personne à charge	45 101 €	58 631 €
4 personnes, ou 1 personne et 2 personnes à charge	54 449 €	70 783 €
5 personnes, ou 1 personne et 3 personnes à charge	64 051 €	83 267 €
6 personnes, ou 1 personne et 4 personnes à charge	72 187 €	93 843 €
Par personne supplémentaire	+ 8 052 €	+ 10 468 €

Les revenus pris en compte sont ceux de l’avant dernière année, tels qu’ils figurent sur l’avis d’imposition. Pour le surloyer dû à partir du 1er janvier 2026, le bailleur a donc demandé en 2025 les avis d’impôt portant sur les revenus de 2024. Un colocataire n’est pas compté parmi les personnes logées.

Dans quels cas le surloyer n’est-il jamais dû ?

Trois situations écartent totalement le surloyer, quel que soit le niveau de vos revenus :

• votre logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
• votre logement est situé en zone France ruralités revitalisation ;
• votre logement est un logement PLI, c’est à dire un logement intermédiaire.

Dans la métropole bordelaise, plusieurs quartiers d’habitat social sont classés quartiers prioritaires, notamment sur la rive droite. Avant de payer, vérifiez votre adresse sur le site officiel de la géographie prioritaire, sig.ville.gouv.fr. Si votre résidence y figure, le surloyer ne vous est pas applicable et vous ne pouvez pas non plus être contraint de quitter le logement à cause de vos revenus.

Comment le montant du surloyer est-il calculé ?

Le surloyer mensuel s’obtient en multipliant trois chiffres : la surface habitable du logement, un coefficient de dépassement du plafond de ressources, et un supplément de loyer de référence fixé au mètre carré.

Dépassement du plafond	Coefficient ajouté
20 %	0,27
De 21 % à 59 %	0,06 par point
De 60 % à 149 %	0,08 par point
À partir de 150 %	0,10 par point

Le supplément de loyer de référence vaut 1,25 € par mètre carré et par mois dans une agglomération ou une communauté urbaine de plus de 100 000 habitants, ce qui est le cas de Bordeaux Métropole. Il tombe à 0,31 € dans les autres territoires de province.

Prenons un exemple. Vous louez un logement PLUS de 65 m² à Mérignac, et les revenus du foyer dépassent le plafond de 30 %. Le coefficient vaut 0,27 pour les 20 premiers points, puis 0,06 pour chaque point de 21 à 30, soit 0,60 de plus : 0,87 au total. Le surloyer mensuel est donc de 65 × 0,87 × 1,25, soit environ 70,69 €.

Comment savoir si votre surloyer est abusif ?

Un surloyer peut être dû et pourtant mal calculé. Avant de contester, reprenez les points qui font le plus souvent l’objet d’erreurs :

1. La catégorie du logement. Un logement PLS a des plafonds plus élevés qu’un logement PLUS : une erreur de catégorie change tout.
2. La composition du foyer. Une naissance, un départ ou un enfant qui revient vivre chez vous modifient le plafond applicable.
3. Les revenus retenus. Ce sont ceux de l’avis d’imposition demandé, pas vos revenus actuels.
4. La surface habitable. Elle doit correspondre à celle qui figure sur votre bail.
5. Le plafond de 30 %. Faites le calcul vous même : loyer annuel hors charges plus surloyer annuel, divisé par vos revenus.
6. La situation du quartier. Un logement en quartier prioritaire ne supporte aucun surloyer.

Le bailleur doit vous fournir les éléments qui permettent de vérifier le montant réclamé. Si l’un de ces points ne correspond pas, écrivez lui par lettre recommandée avec avis de réception, en joignant vos justificatifs.

Que faire si vos revenus ont baissé ?

Le surloyer repose sur des revenus anciens. Si vos ressources de l’année en cours, ou des 12 derniers mois, sont inférieures d’au moins 10 % à celles retenues, vous pouvez demander un nouveau calcul en fournissant des justificatifs. Le nouveau montant s’applique dès le mois qui suit la baisse, à condition d’envoyer vos documents dans les 3 mois. Au delà, il s’applique à partir du mois qui suit votre envoi. Le même mécanisme vaut quand la composition du foyer change.

Que risquez-vous si vous ne répondez pas à l’enquête ?

Vous avez un mois pour répondre au questionnaire du bailleur. Sans réponse, il vous adresse une mise en demeure. Quinze jours plus tard, il peut appliquer un surloyer d’un montant plus élevé et vous facturer 25 € de frais de dossier. Dès que vous transmettez vos documents, la situation est régularisée et le trop perçu vous est reversé dans les 2 mois. Ne pas répondre deux années de suite peut en revanche vous obliger à quitter le logement.

Peut-on perdre son logement HLM à cause de ses revenus ?

Oui, lorsque les revenus du foyer dépassent un second seuil, beaucoup plus élevé, deux années consécutives. En province, ce seuil est de 45 635 € pour une personne seule, 60 945 € pour deux personnes et 73 288 € pour trois personnes. Le locataire dispose alors de 18 mois, à compter du 1er janvier suivant, pour partir. Cette obligation disparaît si vous atteignez 65 ans dans l’année qui suit, si vos revenus repassent sous le plafond PLS pendant ce délai, ou si le logement est en quartier prioritaire. Une personne handicapée, ou qui a une personne handicapée à charge, peut également rester dans les lieux.

Qui contacter en Gironde pour contester ?

Commencez toujours par votre bailleur : Aquitanis, Gironde Habitat, Domofrance, Mésolia, Clairsienne ou un autre organisme. Une réclamation écrite et documentée règle la plupart des erreurs. Les associations de locataires présentes dans les résidences peuvent vous aider à la rédiger. L’agence départementale d’information sur le logement de la Gironde, l’ADIL 33, donne des conseils juridiques gratuits. En dernier recours, un conciliateur de justice, puis le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, peuvent être saisis.

Questions fréquentes

Le surloyer est-il dû dans tous les logements sociaux ?

Non. Il ne s’applique ni dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, ni en zone France ruralités revitalisation, ni dans les logements intermédiaires PLI.

Quels revenus sont pris en compte pour le surloyer 2026 ?

Les revenus de 2024, tels qu’ils figurent sur l’avis d’imposition 2025 de chaque personne vivant dans le logement.

Le surloyer peut-il dépasser 30 % de mes revenus ?

Non. Le loyer hors charges et le surloyer, additionnés sur l’année, ne peuvent pas dépasser 30 % des revenus annuels du foyer.

Que se passe-t-il si mes revenus baissent en cours d’année ?

Si la baisse atteint au moins 10 %, vous pouvez demander un nouveau calcul avec justificatifs. Envoyés dans les 3 mois, ils permettent une application dès le mois suivant la baisse.

Sources : service-public.fr, fiches « Supplément de loyer de solidarité » et « Peut-on conserver son logement social en cas d’augmentation de revenus ? », vérifiées le 1er janvier 2026.