Décompte de charges non fourni par le propriétaire : que faire ?
Régularisation annuelle, justificatifs à vous montrer, rappel de charges tardif, étalement sur douze mois : vos droits quand le propriétaire ne justifie pas les charges.
Le propriétaire doit régulariser les charges au moins une fois par an et vous envoyer, un mois avant, le décompte par nature de charges et leur mode de répartition. Il doit ensuite tenir les justificatifs à votre disposition pendant six mois. S’il ne le fait pas, réclamez le décompte par lettre recommandée : sans justificatif, il ne peut pas exiger de complément, et vous pouvez demander le remboursement des provisions trop versées pendant trois ans.
Chaque mois, vous payez une provision pour charges en plus du loyer : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d’ordures ménagères. Ces sommes sont des avances. Une fois par an, le propriétaire doit comparer ce que vous avez versé avec les dépenses réelles. Beaucoup de locataires ne voient jamais ce calcul. Voici ce que la loi impose, et comment obtenir votre décompte.
Que doit contenir le décompte des charges ?
Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire ou l’agence doit vous communiquer :
- le décompte des charges locatives par nature : eau froide, eau chaude, chauffage, ascenseur, entretien, taxes ;
- le mode de répartition des charges entre les logements de l’immeuble ;
- si l’immeuble a un chauffage ou une production d’eau chaude collectifs, une note sur leur mode de calcul.
Pendant les six mois qui suivent l’envoi de ce décompte, il doit tenir l’ensemble des justificatifs à votre disposition : factures, contrats d’entretien, relevés de compteurs, avis de taxe. Sur simple demande, il doit aussi vous envoyer le récapitulatif des charges de votre logement, par courrier ou par e-mail.
Quelles charges peuvent vous être réclamées ?
Seules les charges dites récupérables, dont la liste est fixée par décret, peuvent être mises à la charge du locataire. Elles couvrent notamment :
| Poste | Exemples de dépenses récupérables |
|---|---|
| Eau et chauffage | Eau froide et chaude, énergie du chauffage collectif, entretien des compteurs |
| Ascenseur | Électricité, visites d’entretien, menues réparations |
| Parties communes | Produits d’entretien, minuterie, personnel d’entretien |
| Espaces extérieurs | Voies, parkings, espaces verts, jeux d’enfants |
| Taxes | Taxe ou redevance d’ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d’assainissement |
Le contrôle technique quinquennal de l’ascenseur, les grosses réparations ou les honoraires du syndic ne sont pas récupérables. S’ils apparaissent dans votre décompte, contestez les. Dans un logement social, un accord collectif peut compléter cette liste.
Pour un meublé loué avec un forfait de charges, il n’y a pas de régularisation : le forfait est fixé dans le bail et ne donne lieu à aucun complément. La régularisation ne concerne que les charges payées par provisions.
Comment réclamer le décompte au propriétaire ?
- Demandez d’abord le récapitulatif des charges par écrit, par e-mail ou par courrier simple, en citant la période concernée.
- Sans réponse, envoyez une lettre recommandée avec avis de réception qui rappelle l’obligation de régularisation annuelle et demande le décompte et les justificatifs.
- Si rien ne vient, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation de la Gironde, compétente pour les litiges de charges.
- En dernier recours, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut être saisi.
Le propriétaire peut-il réclamer des charges des années plus tard ?
Oui, dans la limite de trois ans. Une somme de charges due pour mars 2026 peut être réclamée jusqu’en mars 2029, même si la régularisation a été oubliée. Ce délai joue dans les deux sens : vous avez aussi trois ans pour réclamer un trop versé.
Deux protections existent. D’abord, quand la régularisation n’a pas été faite avant la fin de l’année civile qui suit l’année des charges, vous pouvez demander à payer le rappel par douzièmes, étalé sur douze mois. Ensuite, le juge peut refuser un rappel de charges tardif s’il le juge déloyal et brutal, par exemple quand vous aviez vous même demandé la régularisation sans l’obtenir.
Que faire si le propriétaire refuse de montrer les factures ?
Sans justificatif, les charges réclamées ne sont pas démontrées. Vous pouvez refuser de payer un complément non justifié et demander le remboursement des provisions qui dépassent les dépenses prouvées. Continuez en revanche à payer loyer et provisions habituelles : cesser de payer vous mettrait en tort. Pour une facture d’eau individuelle incluse dans les charges, demandez les relevés de votre compteur et la facture du fournisseur.
Au moment de votre départ, dans une copropriété, le propriétaire peut conserver une petite partie du dépôt de garantie en attendant l’arrêté des comptes de l’immeuble. Il doit ensuite vous rendre le solde dans le mois qui suit l’approbation des comptes.
Questions fréquentes
Le propriétaire est-il obligé de faire une régularisation des charges ?
Oui, au moins une fois par an, pour les charges payées par provisions. Il compare les provisions versées et les dépenses réelles, puis rembourse le trop perçu ou demande un complément.
Combien de temps le propriétaire doit-il garder les justificatifs ?
Il doit les tenir à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte.
Peut-on payer un gros rappel de charges en plusieurs fois ?
Oui. Si la régularisation arrive après la fin de l’année civile qui suit l’année des charges, vous pouvez demander un paiement étalé sur douze mois.
Qui saisir en Gironde en cas de litige sur les charges ?
La commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection si nécessaire. L’ADIL 33 conseille gratuitement.
Sources : service-public.fr, fiche « Charges à payer par le locataire », vérifiée le 15 avril 2025 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 ; décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Dix-sept ans clerc de notaire à Libourne, puis diagnostiqueuse immobilière dans le Médoc. Elle explique ce qu’on ne vous dit pas au moment de signer.
