Encadrement des loyers à Bordeaux : plafonds, complément de loyer et recours
Loyer de référence majoré, complément de loyer, mentions obligatoires, amende et recours du locataire : comment fonctionne l’encadrement des loyers à Bordeaux, et jusqu’à quand.
À Bordeaux, le loyer hors charges d’un bail signé ou renouvelé entre le 15 juillet 2022 et le 24 novembre 2026 ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé pour la catégorie du logement. Un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles, et il est interdit dans un logement classé F ou G. Le propriétaire qui ne respecte pas le plafond risque une amende de 5 000 € s’il est un particulier, 15 000 € s’il s’agit d’une société.
Bordeaux fait partie des villes qui expérimentent l’encadrement des loyers. Le dispositif concerne seulement la commune de Bordeaux, pas Mérignac, Pessac ou Talence, même si ces villes sont en zone tendue. Si vous louez ou cherchez un logement dans la ville centre, voici comment vérifier que le loyer est dans les clous, et quoi faire s’il ne l’est pas.
Quels logements sont concernés ?
L’encadrement s’applique aux logements loués comme résidence principale du locataire, vides ou meublés, ainsi qu’aux baux mobilité. Il vise les baux signés ou renouvelés entre le 15 juillet 2022 et le 24 novembre 2026.
En sont exclus les logements sociaux, les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah, les meublés de tourisme et les sous locations, qui ont leurs propres règles. Une location saisonnière à la semaine ne relève donc pas de ce plafond.
Comment se calcule le plafond ?
Chaque année, un arrêté du préfet fixe trois montants au mètre carré, par quartier : un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Ils varient selon :
- le type de location, vide ou meublée ;
- le nombre de pièces ;
- l’époque de construction de l’immeuble ;
- la zone géographique de la ville.
Le loyer de base, c’est à dire le loyer hors charges et hors complément, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, multiplié par la surface habitable. Le simulateur officiel publié par l’État donne les montants de chaque catégorie à partir de l’adresse.
| Montant | À quoi il sert |
|---|---|
| Loyer de référence majoré | Plafond du loyer de base à la signature du bail |
| Loyer de référence | Montant médian observé, indiqué dans le bail |
| Loyer de référence minoré | Seuil sous lequel le propriétaire peut demander une réévaluation au renouvellement |
Que doit indiquer le bail ?
Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré qui correspondent au logement. Ces montants figurent aussi dans l’annonce. Si le bail ne les indique pas, le locataire a un mois à partir de la prise d’effet du bail pour mettre le propriétaire en demeure de les communiquer, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire a ensuite un mois pour répondre. Sans réponse, le locataire peut saisir le juge dans les trois mois qui suivent pour faire réduire le loyer.
Quand un complément de loyer est-il autorisé ?
Un complément de loyer peut s’ajouter au loyer de base seulement si le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré, et si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier : une grande terrasse, une vue remarquable sur la Garonne, par exemple. Le montant et la justification doivent être écrits dans le bail.
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement a au moins un de ces défauts : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur les murs, DPE de classe F ou G, fenêtres qui laissent anormalement passer l’air, entre autres. Les échoppes et appartements anciens de pierre, parfois humides, sont directement concernés : notre article sur l’humidité dans une maison aide à repérer ces signes.
Comment contester un loyer trop élevé ?
- Vérifiez le plafond avec le simulateur officiel, en fonction de la date de signature du bail.
- Écrivez au propriétaire pour demander la baisse du loyer et le remboursement du trop perçu.
- Contestez le complément devant la commission départementale de conciliation de la Gironde dans les trois mois qui suivent la signature du bail. C’est au bailleur de prouver que le complément est justifié.
- Saisissez le juge des contentieux de la protection dans les trois mois après l’avis de la commission si le désaccord persiste.
- Signalez le dépassement à la préfecture, qui peut infliger l’amende administrative.
Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. C’est la règle qui compte, quelle que soit la façon dont le loyer a été négocié.
Que se passe-t-il au renouvellement du bail ?
Au renouvellement, chacun peut agir. Le locataire dont le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré peut proposer une baisse. Le propriétaire dont le loyer est inférieur au loyer de référence minoré peut proposer une hausse, en s’appuyant sur des loyers de logements comparables du voisinage. Depuis le 22 août 2024, aucune hausse n’est possible au renouvellement pour un logement classé F ou G.
L’expérimentation court jusqu’au 24 novembre 2026 selon la fiche officielle. Si le législateur la prolonge, les règles resteront les mêmes pour les baux signés ensuite. Si elle s’arrête, les baux signés pendant la période restent soumis au plafond jusqu’à leur renouvellement. L’ADIL 33 répond gratuitement aux questions sur un bail précis.
Que risque un propriétaire qui dépasse le plafond ?
Outre l’obligation de rembourser le trop perçu si le juge ou la commission le décident, le préfet peut infliger une amende administrative de 5 000 € à un propriétaire particulier et de 15 000 € à une société, après l’avoir mis en demeure de mettre le bail en conformité. Les agences et les notaires qui rédigent le bail doivent aussi respecter ces plafonds.
Pour les autres questions du quotidien locatif, notre guide sur qui paie quoi entre locataire et propriétaire et celui sur le préavis complètent ces règles.
Questions fréquentes
L’encadrement des loyers s’applique-t-il à Mérignac ou à Pessac ?
Non. Il ne concerne que la commune de Bordeaux. Les autres villes de la métropole sont en zone tendue, avec des règles propres sur l’évolution du loyer entre deux locataires.
Un meublé est-il concerné ?
Oui, s’il est loué comme résidence principale. Les loyers de référence des meublés sont distincts de ceux des locations vides. Les meublés de tourisme sont exclus.
Quel délai pour contester un complément de loyer ?
Trois mois à partir de la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation.
Jusqu’à quand l’encadrement s’applique-t-il ?
La fiche officielle vise les baux signés ou renouvelés jusqu’au 24 novembre 2026, sauf prolongation par la loi.
Sources : service-public.fr, fiche « Bordeaux : montant du loyer pour un bail d’habitation », vérifiée le 20 juillet 2026 ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140.
Dix-sept ans clerc de notaire à Libourne, puis diagnostiqueuse immobilière dans le Médoc. Elle explique ce qu’on ne vous dit pas au moment de signer.
